I noen områder er de langt, langt over byggekost. Det er ikke fullt så påtagelig i Trondheimsregionen, men i deler av Oslo- og Stavanger-regionen er prisene nå slik at ”tomteprisen” for en liten jordflekk selv på mindre sentrale steder i praksis er mange millioner. Vi ser imidlertid også at ”tomtekostnaden” i store deler av Trondheimsregionen er svært høy, i noe som vel er et av verdens mest grisgrendte land Men det finnes også betydelige deler av Norge hvor prisene på bruktboliger fortsatt er slik at det koster mye mer å bygge en bolig enn det man kan få solgt den for etterpå.
I praksis er det slik at fortjenesten innenfor boligbygging nå primært ligger innenfor regulering, og ikke innenfor bygging. Det er et tankekors i seg selv, og viser helt klart at både for kompliserte prosesser, for lite veg-/banebygging og for lite incitamenter til utbyggingskommuner er en del av problemet.
Hva kan gjøres for å stagge prisutviklingen?
Det må først og fremst bygges mye mer slik at det blir mer samsvar mellom tilbud og etterspørsel. Men det krever at vi igjen får en form for boligpolitikk ut over en mengde lover, regler og reguleringer som hver for seg er godt ment, men som i sum driver prisene raskt oppover. Og det er i pressentra det må skje noe, som f. ex. i Trondheimsregionen. Det betyr at det må bli bedre adkomst til områder med stort byggepotensiale, det må bli enklere å regulere og det må bli slutt på stadig nye krav som fordyrer selve byggingen – kanskje må til og med noen av kravene reverseres litt.
Offentlig bidrag til lavere prisvekst:
I tillegg til at staten må bidra mer til enklere regulering og mer penger til veg og annen samferdsel, så bør de kommunene som tar støyten med stor befolkningsøkning også bli premiert med mer penger relatert til skoler, barnehager og lokal infrastruktur. Rask utvidelse av folketallet betyr som regel dårlig kommuneøkonomi i dag. Og det er i tillegg behov for bedre ordninger rundt studentboliger og offentlige utleieboliger. En eller annen gang vil nok også myndigheten gjøre det mindre attraktivt å sylte ned pengene/spare i boliger, men det tiltaket kommer nok ikke før det er overmodent.
Kommer boligprisene til å fortsette å stige?
I utgangspunktet skal boligpriser stige i tråd med lønns- og prisutviklingen i et land, og så vil det selvsagt være noen betydelige avvik ift beliggenhet, standard og konjunkturer. I Norge har prisutviklingen vært langt over lønnsutviklingen i en del år, men forhold som unaturlig lav rente og veldig lav arbeidsledighet gjør at man i en periode kan ”svelge” en slik økning.
Jeg tror boligprisene – særlig for familier i etableringsfasen – nå er i ferd med å bli så høye at vanlige folk i etableringsfasen ikke lenger har råd til et vanlig hus. Selv uten 5 % ekstra EK-krav. Så det er rett og slett ikke rom for særlig mer økning for de som skal etablere seg for første gang. I snitt har norske husholdninger nå en gjeldsbelastning på 200 % av disponibel inntekt, og det er naturlig nok de yngste husholdningene som drar opp snittet.
Interessant nok, regner SSB (Statistisk Sentralbyrå) med at boligprisene i snitt vil stige med 26 % i perioden 2012-2015. det tilsier at en bolig som kostet 3 mill ved nyttår skal koste nesten 3,8 mill og at en bolig som koster 2 mill nå skal koste drøyt 2,5 mill om 4 år. Greit for oss som har bolig, men slett ikke greit for de som skal kjøpe sin første bolig. Men det kan selvsagt skje mange ting som forstyrrer en slik prisbane i form av konjunkturer, optimisme, naturkatastrofer, politisk utvikling, råvarepriser, rente, skatt, tilbud osv.
Og konklusjonen er ?
Konklusjonen foreløpig, er at norske boligpriser ar steget mye de siste årene og er historisk høye. Vi har imidlertid ikke en ”spekulasjonsboble”, og prisstigningen kan forklares med forhold som dyrere tekniske krav, sterk nasjonaløkonomi, tungvint regulering, underinvestering i samferdsel, kunstig lav rente, for lite bygging osv. I det korte bildet ser det derfor ut som om boligprisene fortsatt skal stige betydelig, mens det i et mer langsiktig perspektiv er mer usikkert. I tillegg er prisene allerede så høye at de ikke er bra for sårbarheten verken til nyetablerte husholdninger eller norsk økonomi samlet sett. Så prisene er nok ikke veldig langt unna toppen.